הכותבת: עו”ד טלי קסלר

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים, התבררה מחלוקת בין דיירים בבית משותף לגבי אופן חלוקת תשלום מיסי ועד הבית בין הדיירים. מדובר בבית משותף שיש בו 20 דירות בגדלים שונים (2.5, 3, 4 ו-5 חדרים), כאשר לחלק מהן צמודות גם גינות ו/או שטחים אחרים.

בהחלטות האסיפה הכללית של בעלי הדירות נקבע תשלום אחיד וזהה של מיסי ועד הבית לכל הדירות, ללא התחשבות בגודלן ובשטחן, וזאת משום שכל הדירות נהנות מהשירותים המסופקים לכל שטחי הרכוש המשותף באופן שווה.

הדירה שלגביה התעוררה המחלוקת כוללת 2.5 חדרים בלבד, ואליה צמודה גינה לא מקורה בשטח של כ-200 מ”ר. בעלי הדירה שילמו במשך שנים אחדות את התשלום הנדרש מהם – שהיה הסכום הזהה ששילמו כל הדיירים האחרים, בלי להתחשב בגודל דירותיהם – עד שהפסיקו לשלם לוועד הבית בטענה כי על פי חוק המקרקעין מוטלת עליהם החובה לשלם עבור החזקתו של הרכוש המשותף אך ורק בהתאם לחלקם היחסי בו. הם טענו כי דירתם קטנה מהדירות האחרות אשר בבית, ולפיכך מן הראוי שחלקם ברכוש המשותף ושיעור השתתפותם בהוצאות הבית יהיו קטנים מאלה של שאר הדירות. כלומר, שעליהם לשלם פחות מיסי ועד בית.

נציגי ועד הבית מצידם טענו כי הדירה המדוברת גדולה מהדירות האחרות אשר בבית בגלל הגינה הצמודה אליה, ולכן מן הראוי שחלקם של בעלי הדירה ברכוש המשותף ושיעור השתתפותם בהוצאות הבניין, יהיה גדול משאר הדירות, ולכן אין לבעלי הדירה להלין אם שילמו מיסי ועד בית כמו יתר הדיירים. כלומר, לטענת נציגי ועד הבית על המשיבים לשלם יותר מאשר הדיירים האחרים (שלהם אין גינה צמודה כמו זו של הדירה שבה מדובר).

בפסק הדין נדחו טענות ועד הבית ונקבע כי עקב המצב הרישומי של הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין, על הבית חלות הוראות חוק המקרקעין הקובעות כי בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, כל עוד לא נקבע אחרת בתקנון, ובמקרה המדובר לא נקבע אחרת בתקנון. לכן, כל עוד הסכימו המשיבים לשלם את מיסי הועד שנקבעו, הם עשו זאת מרצונם; אבל ברגע שבו אין הם מסכימים לשלם יותר, לא מוטלת עליהם חובה לשלם יותר מאשר לפי חלקם ברכוש המשותף.

אשר לשאלה מה גודלה של הדירה לצורך קביעת חלקם היחסי של בעלי הדירה ברכוש המשותף, והאם יש לחשב את שטח הגינה של הדירה בשטח הדירה אם לאו, נקבע כי נהוג ומקובל כי שטחים המוצמדים לדירות כגון: גינות או חצרות, אינם נכללים במסגרת חישוב השטח היחסי של הדירה ברכוש המשותף.

השיטה שלפיה יש לקבוע את שיעור ההשתתפות בהוצאות הרכוש המשותף לפי גודלה של הדירה, יסודה בכך שאנו בודקים את אופן השימוש של כל דייר ודייר ברכוש המשותף, לפי שטח דירתו. שטח הדירה נקבע כמדד היחסי לכמות האנשים הגרים והמשתמשים בדירה. פועל יוצא מכך היא מידת השימוש ברכוש המשותף. כל זה נכון כאשר מדובר בשטח בנוי הניתן לשימוש למגורים או למחסן. אבל שטח אשר הוצמד לדירה כגון: גינה, חצר או גג, אינו עונה על השאלות מהם האופן והכמות של השימוש בדירה, מאחר ושטח זה אינו שטח שנועד למגורים ואינו יכול להעיד על מספר הגרים בדירה המסוימת והמשתמשים ברכוש המשותף, שגורמים להוצאות בבית המשותף.

לאור כל זאת הוחלט כי אין לכלול את שטח הגינה של הדירה לצורך קביעת החלק היחסי ברכוש המשותף, וכי יש לחשב רק את גודל הדירה עצמה לצורך קביעת חלקם היחסי של בעלי הדירה בהוצאות הבית.